Skip to content

Hak Tanggungan (Pemberian dan Pendaftaran)

Juli 7, 2009

Cara Pemberian Hak Tanggungan

Pemberian Hak Tanggungan harus dan hanya dapat diberikan melaui Akta Pembebanan Hak Tanggungan, yang dapat dilakukan :
1. Secara langsung oleh yang berwenang untuk memberikan Hak Tanggungan,berdasarkan ketentuan paal 8 Undantg-undang Hak Tanggungan.
2. Secara tidak langsung unutk melakukan dalam bentuk pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Untuk ini harus memenuhi ketentuan pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan, dengan memperhatikan ketentuan yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanhan Nasional No.4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit tertentu.
Ketentuan formal mengenai bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dapat dilihat dalam rumusan pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa SKMHT harus dibuat dalam bentuk notaries atau akat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dengan demikian berarti SKMHT yang tidak dibuat dengan akta notaries atau akta PPAT tidaklah berlaku sebagai SKMHT.
Selanjutnya mengenai ketentuan materiil yang harus dimaut dalam SKMHT juga dapat ditemukan dalam Pasal 15 ayat (1) Hak Tanggungan, yang dibuat dengan akta notaries atau akta PPAT tersebut harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukuman lain daripada membebankan Hak Tanggungan.
b. Tidak memuat kuasa subtitusi;
Sehubungan sebagi kuasa substitusi asala pemberian dianggap dalam eangka penugasan yang bersifat perwakilan, misalnya Direksi Bank akan menugaskankepala abang atau pihak lain dala rangka pelaksanaan kuasa yang diberikan kepada bank.
c. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang nilai tanggungan dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. Jumlah utang yang dijamin dapat berupa utang yang tleah ada atau yang telah diperjaniikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat pernohonan eksekusi Hak Tanggungan dapat ditettukan berdasarkan perjanjian yang menjadi dasar timbulnya hubungan utang piutang.
Ini berarti SKMHT adala surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya terbatar untuk memberikan atau membebankan Hak Tanggunagn semata-mata. Dalam hal SKMHT telah memenuhi syarat formal dan syarat substansil (materiil), maka ketentuan pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apaun juga, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksankan atau karena telah habis jangka waktunya, yaitu karena :
a. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanh tang sudah terdaftar tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam jangka waktu selambat-lambantnya 1 (satu) bukan sesudah diberikan;
b. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar tidaj diikuti dengan jangka waktu selambat-lambatnya 3 (tiga) bula sesudah diberikan

Mengenai bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan tersebut, yang wajib memuat keterangan-keterangan tersebut diatas.
Terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibrikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, ketentuan tersebut tidak berlaku. Dalam hubungannya dengan jaminana pemberian kredit tertentu tealh dikeluarkan Peraturan Pemerintah Negara Agraria/Kepala Badan Pertanhan Nasional No. 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Kredit-kredit tertentu.  Peraturan Menteri Negaa Agraria/Kepala Badan Pertanhan Nasional no.4 Tahun 1996, yang terdiri dari 3 pasal tersebur secara lengkap yang terdiri dari pasal 1, pasal 2, pasal 3.
Bagaimanakah Cara Pendaftaran Hak Tanggungan
Kewajiban pendafaftaran Hak Tanggungan dapat ditemukan rumusannya dala pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, yang menyatakan sebagai berikut:
Pasal 13
1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Perrtanahan
2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkat lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanhaan.
3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksdu pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah atas tanh yang menjai objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan resebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
4) Tanggak buku tanah Hak Tanggunga sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkapa surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersankutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
5) Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
Dari rumusan masalah pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggunagn tersebut dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan lahir pada saat pendaftaran Hak Tanggungan pada buku Tanah hak atas tanah yang dibebankan dengan hak tanah.
Sehubungan dengan pendaftaran Hak Tanggungan atas taanah ini, yang merupakan salah satu bentuk pandaftaran tanah ini, yang merupakan salah satu bentuk pendaftaran tanah, perlu diketahui bahwa sebelum berlakuanya Undang-Undang Pokok Agraria, system pendaftaran tanah yang dibelakukan adalah registration of dead, dengan registration of dead dimaksudkan bahwa yang didaftarkan adalah akata yang memuat perbuatan hukun yang melahirkan haka atas tanah, termasuk di dalamnya eigendom Hak Milik sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hukum Perdata.
System pendaftaran tanah yang demikian jelas menyulitkan, dan memakan waktu yang lama dan banyak manakala seseorang bermaksud unutk mencari tahu Hak Milik atas benda tidak bergerak, termasuk ada tidaknya beban-beban yang diletakkan di atasnya.
Untuk keperluan tersebut, maka Robert Richard Torrens menciptakan suatu system pendaftaran tanah, ynag selanjutnya disebut dengan registration of titles, atau system Torrens. Dalam system registration of titles ini, setipa penciptaan hak baru, peraliohan hak, termsauk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akan tetapi akta tersebut tidaklah didaftar, melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftarkan. Dengan demikian berarti akta hanyalah dipergunakan sebagai sumber data untuk memperoleh kejelasan mengeani terjadinya suatu hak, peralihan haka atau pembebanan hak. Setipa orang yang memerlukan data yuridis yang lengkap atat sauatu haka atas tanah, tidak nperlu lagi untuk mempelajari seluruh akta yang berhubungan dengan haka atas tanah tersebut, melainkan cukup bisa dipelajari urutan pemberian hak, perubahan pemegang hak, dan pembebanan yang dicatat dalam system yang dianut Undan-Undang Pokok Agraria, yang dilaksanakan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dan selanjutnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 19997 tentang Pendaftaran Tanah yang menggantikn Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tersebut. Demikianlah rumusan ketenuan pasal 19 Undang-Udang Pokok Agraria yang terdapat dan jelas pada pasal 19.
Dengan demikian berarti system pendaftaran tanah dibedakan ke dalam:
a. Registration of dead, yang dilakukan dalam bentuk pendaftaran aktanya, yang berisikan perbuatan hukun yang menerbitkan hak atas tanah atau pembebanannya. Setiap kali terjadi perubahan, yang merupakan bukti satu-satunya dari terjadinya perubahan tersebut. Cacat dalam salah satu prosese peralihan atau pembebanan, akan mengakibatkan akta-akta yang dibuat setelah menjadi tidak berkekuatan hokum sama sekali. Jadi dalam hal ini yang terjadi adalah positif.
b. Registration of title, yang mendaftarkan title hak yang diperoleh. Akta yang dibuat ubtuk menciptakan hak atau pembebanannya hanya dipergunakan unttuk menciptakan hak atau pembebanannya hanya dipergunakan sebagai rujukan pendaftaran hak  nya tersebut. Sehubungan dengan registration of title ini, dalam system Torrens Sertifikat Hak Atas tanah yang dikluarkan merupakan alat bukti sempurna bagi adanya hak atas tanah, perubahan atau adanya pembebanana hak atas tanah tersebut, serta tidak dapat diganggu gugat oleh siapa juga kecuali jika terbukti telah terjadi pemalsuan. Ini berarti dianut stelsel positif. Selain stelse positifl dianut dalam registrartion of title ini, juga dikelan stelsel negative. Jika dalam stelsel positif, pemegang Sertifikat Hak Atas  Tanah dilindungi, dalam stelsel negative, masih dimungkinkan proses pembuktian lain, selain dengan sertifikat hak atas tanah.
Jika diperhatikan ketentuan Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Pokok Agraria tersebut, secara umum dapat dikatakn bahwa pendaftaran dilakukan dengan tujuan untuk memberikan alat bukti yang kuat. Hal ini menunjukkan pada kita semua bahwa dalam Undang-Undang Pokok Agraria, yang dianut dalam system pendaftaran yang dengan registration of title stelsel negative yang mengandung unsure positif.
About these ads
3 Komentar leave one →
  1. Desember 28, 2009 4:16 pm

    Halo, salam kenal, sy Rahmi, mau tanya nih… Sy sedang akan membeli sebuah rumah second, tp ternyata sertifikat rumah tsb msh ada di bank A sebagai jaminan untuk modal usaha. Rencananya sy akan membeli rmh tsb dgn melalui KPR dr bank B. Sesuai prosedur, sy meminta fotocopy Sertifikat Rumah, IMB, dan PBB dari si penjual rumah. Tp sy kaget stelah melihat fotocopy sertifikat, ternyata ada kalimat “Hak Tanggungan” per tgl yg tlh ditentukan, dgn nilai sebesar 250jt. Hal tsb membuat sy bertanya2…apakah rmh tsb sdh pindah tangan atau blm? Jd kalo misalnya jd sy beli nanti sy berurusan dgn siapa? Bank yg ditunjuk? Atau Badan Pertanahan yg menandatangani? atau si Penjual?
    Kemudian, yg bikin sy bingung lg…IMBnya ga ada…surat2 yg terkait dgn sertifikat rmh itu jg ga ada, misalnya blueprint denah rmh, akta notaris, akta jual-beli, perjanjian kredit rmh antara BTN dgn developer pd awal mula rmh tsb dibeli. Yg mau sy tanyakan lagi…apakah akan timbul suatu masalah di kemudian hari jika sy membeli rmh dgn kondisi surat2 yg tidak komplit? Apakah cukup rumah dgn Sertifikat? Sy pernah denger bbrp kasus bahwa sertifikat dpt diterbitkan apabila surat2 komplit. Sy takut bila di masa mendatang nanti ada yg dtg dan mengaku-ngaku kepemilikan rmh tsb dgn membawa sertfikat rmh yg sama dgn nama selain saya. Tlg bantu sy, karna sy hanyalah ibu rmh tangga yg benar2 tdk mengerti ttg masalah ini. Trimakasih.

    • Januari 4, 2010 6:12 pm

      Mohon tunggu sebentar ya Mbak…

      saya lagi sibuk ujian semester sekarang….
      dan baru sekali ini buka blog mulai dari pertengahan desember kemarin….

      Makasih dah mau mampir dan bertanya…

      masalah anda akan saya bantu….

      • Januari 12, 2010 1:08 pm

        Maaf baru balas sekarang…..

        Pertama:
        soal yang ditanyakan, kalau rumah belum jadi terbeli….lebih baik untuk dipikirkan lagi….daripada akan menjadi ‘sandungan’ permasalahan di kemudian hari….setidaknya dalam hal ‘hak tanggungannya’……

        Kedua :
        dalam Hak tanggungan dikenal ada asas ‘droit de suite..dimana hak tanggungan tetap ‘melekat’ dimana obyek tersebut berada…
        sekarang yang mesti dilihat adalah ‘itikad baik’ dari si penjual. apa tujuannya menjual rumah yang masih dilekati dengan hak tanggungan?? berarti dengan kata lain hutangnya pasti belum lunas kan..??
        apakah dia tetap BERITIKAD BAIK untuk ‘melakukan pembayaran hutang’ nya??atau sengaja akan ‘mengemplang’..???
        atau..??? pembayaran dari jual beli tanah tersebut akan digunakan untuk menutup hutang yang jaminannya adalah tanah tersebut…??
        coba untuk dipastikan kembali….
        mengetahui itikad baik orang lain, sama susahnya dengan ‘dalamnya laut dapat diterka, hati orang sipa yang tau…’ ^_^
        semoga bisa membantu……………….

        Thanks atas Pertannyaannya…..

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

Bergabunglah dengan 206 pengikut lainnya.

%d blogger menyukai ini: